Τα σημαντικότερα ευρήματα της αποτίμησης του ΠΑΝΣΥΠΟ για την Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής 2026–2035

Η υπό διαβούλευση «Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026–2035» αποτελεί ένα εκτενές και σε αρκετά σημεία χρήσιμο κείμενο αποτύπωσης της στεγαστικής κρίσης. Αναγνωρίζει υπαρκτά και κρίσιμα προβλήματα: την αύξηση των τιμών αγοράς και ενοικίων, τη χαμηλή διαθεσιμότητα προσιτής κατοικίας, το γηρασμένο οικιστικό απόθεμα, τις εκατοντάδες χιλιάδες κενές κατοικίες, την πίεση από τη βραχυχρόνια μίσθωση, την αδυναμία πολλών νοικοκυριών να ανταποκριθούν στο κόστος στέγασης και τη σχεδόν ανύπαρκτη κοινωνική κατοικία στην Ελλάδα.

Η διάγνωση, όμως, δεν αρκεί. Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν η Εθνική Στρατηγική μετατρέπει αυτή τη διάγνωση σε δεσμευτικό, κοινωνικά προσανατολισμένο και επιχειρησιακά εφαρμόσιμο σχέδιο δημόσιας στεγαστικής πολιτικής.

Κατά την τεκμηριωμένη κρίση του ΠΑΝΣΥΠΟ, η βασική αδυναμία της Στρατηγικής δεν βρίσκεται στο ότι αγνοεί τη στεγαστική κρίση. Βρίσκεται στο ότι, ενώ την αναγνωρίζει ως βαθύ κοινωνικό πρόβλημα, επιχειρεί να την αντιμετωπίσει κυρίως με εργαλεία αγοράς: επιδοτήσεις, δάνεια, φορολογικά κίνητρα, συμπράξεις με ιδιώτες, διάσπαρτες δράσεις και περιορισμένη θεσμική αναδιοργάνωση.

Περιγράφει τη στέγη ως κοινωνικό ζήτημα, αλλά δεν τη συγκροτεί με επάρκεια ως κοινωνικό δικαίωμα. Μιλά για κοινωνική κατοικία, αλλά δεν θεμελιώνει μόνιμο δημόσιο και κοινωνικό στεγαστικό απόθεμα. Εξαγγέλλει συντονισμό, αλλά δεν συγκροτεί με σαφήνεια πλήρη δημόσιο φορέα παραγωγής, διαχείρισης, χρηματοδότησης και λογοδοσίας της στεγαστικής πολιτικής.

Το πρώτο κεντρικό εύρημα είναι η αναντιστοιχία μεταξύ του αντικειμένου που ανατέθηκε και του τελικού παραδοτέου. Η μελέτη προκηρύχθηκε ως έργο υψηλής θεσμικής σημασίας και σημαντικού οικονομικού αντικειμένου, με σκοπό τη διαμόρφωση συνολικής εθνικής στρατηγικής στέγασης.

Για τέτοιο έργο θα αναμενόταν πλήρης στρατηγική αρχιτεκτονική: εναλλακτικά σενάρια πολιτικής, συγκριτική αξιολόγηση εργαλείων, εκτίμηση κόστους και κοινωνικού αποτελέσματος, θεσμικός σχεδιασμός, προτεραιοποίηση, δείκτες, χρονοδιάγραμμα, μηχανισμός παρακολούθησης και πραγματική λογοδοσία.

Αντί αυτού, το τελικό κείμενο εμφανίζεται σε μεγάλο βαθμό ως τεχνοκρατική συστηματοποίηση ήδη υφιστάμενων, δρομολογημένων ή προαναγγελθέντων μέτρων. Δεν επιλέγει με την απαιτούμενη σαφήνεια. Δεν συγκρίνει με την απαιτούμενη αυστηρότητα. Δεν κοστολογεί επαρκώς το κοινωνικό αποτέλεσμα κάθε παρέμβασης. Δεν απαντά με δεσμευτικότητα στο ερώτημα: πόσες κοινωνικές ή προσιτές κατοικίες θα παραχθούν, μέχρι πότε, από ποιον φορέα, με ποια χρηματοδότηση και με ποια δημόσια λογοδοσία.

Το δεύτερο εύρημα αφορά την κυριαρχία δανειακών και επιδοματικών εργαλείων.

Τα προγράμματα «Σπίτι μου» και «Σπίτι μου ΙΙ» εντάσσονται στον κορμό της στεγαστικής πολιτικής με θετικό διοικητικό πρόσημο, κυρίως λόγω ζήτησης, απορρόφησης και αριθμού δανείων. Όμως η επιτυχία μιας στεγαστικής πολιτικής δεν μπορεί να κρίνεται μόνο από το πόσοι δανείστηκαν ή πόσοι εντάχθηκαν σε πρόγραμμα. Πρέπει να κρίνεται από το αν μειώθηκε πραγματικά το κόστος στέγασης, αν συγκρατήθηκαν οι τιμές, αν αυξήθηκε η διαθέσιμη προσιτή κατοικία και αν δημιουργήθηκε μόνιμο κοινωνικό απόθεμα. Με βάση τα ίδια τα στοιχεία που έχουν ανακοινωθεί για το «Σπίτι μου ΙΙ», ο μέσος δικαιούχος αγοράζει κατοικία μέσης αξίας 152.000 ευρώ, επιφάνειας 88 τ.μ., κατασκευής 1982, με μέσο εισόδημα 21.000 ευρώ ετησίως. Αυτό σημαίνει ότι δεν μιλάμε για πρόσβαση σε σύγχρονη, προσιτή κατοικία, αλλά για αγορά παλαιού ακινήτου, σε υψηλή τιμή, με μακροχρόνια δανειακή δέσμευση.

Το πραγματικό κόστος στέγασης δεν είναι μόνο η δόση. Είναι η δόση μαζί με ρεύμα, θέρμανση, ψύξη, νερό, κοινόχρηστα, ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, ασφάλιση, συντήρηση και κόστος παλαιότητας. Όταν όλα αυτά συνυπολογιστούν, το πραγματικό μηνιαίο κόστος μπορεί να υπερβαίνει κατά πολύ το όριο της στεγαστικής υπερεπιβάρυνσης. Συνεπώς, το πρόγραμμα δεν παράγει κοινωνική κατοικία. Δεν αυξάνει το δημόσιο απόθεμα. Δεν μειώνει τις τιμές. Δεν ρυθμίζει την αγορά. Μετατρέπει δημόσιους πόρους σε ενίσχυση αγοραστικής δύναμης μέσα σε μια ήδη ακριβή αγορά και δεσμεύει τους δικαιούχους με μακροχρόνια τραπεζική υποχρέωση. Η κοινωνική ανάγκη για κατοικία μετατρέπεται έτσι σε ατομικό τραπεζικό βάρος.

Το τρίτο εύρημα αφορά τις κενές κατοικίες. Η Στρατηγική αναγνωρίζει περίπου 2,2 εκατομμύρια κενές κατοικίες συνολικά και εστιάζει, για σκοπούς άσκησης πολιτικής, σε περίπου 800.000 κλειστές κατοικίες χωρίς τις δευτερεύουσες και εξοχικές. Αυτή είναι μία από τις σημαντικότερες διαγνώσεις του κειμένου. Όμως δεν ακολουθείται από πλήρες σχέδιο ενεργοποίησης του κενού αποθέματος. Δεν υπάρχει επαρκής τυπολογία των αιτιών κενότητας: παλαιότητα, συνιδιοκτησία, κληρονομικές εκκρεμότητες, φόβος μίσθωσης, κόστος ανακαίνισης, ενεργειακή ανεπάρκεια, χαμηλή τοπική ζήτηση ή φορολογικός κίνδυνος. Χωρίς τέτοια τυπολογία, δεν μπορεί να υπάρξει στοχευμένη πολιτική. Τα ήπια εργαλεία, όπως επιδοτήσεις ανακαίνισης ή φορολογικές απαλλαγές, μπορούν να είναι συμπληρωματικά, αλλά δεν συγκροτούν ολοκληρωμένο δημόσιο μηχανισμό μετατροπής κενών κατοικιών σε κοινωνικά διαθέσιμη στέγη.

Το τέταρτο εύρημα αφορά τους ενοικιαστές. Η Στρατηγική αναγνωρίζει ότι οι ενοικιαστές βρίσκονται στο επίκεντρο της κρίσης, αλλά η απάντησή της παραμένει κυρίως επιδοματική. Η επιδότηση ενοικίου χωρίς ρύθμιση της αγοράς μπορεί να μετακυλιστεί στις τιμές. Όταν η προσφορά είναι περιορισμένη και η ζήτηση υψηλή, η δημόσια ενίσχυση κινδυνεύει να απορροφηθεί από την αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων. Έτσι, το Δημόσιο πληρώνει, ο ενοικιαστής ανακουφίζεται προσωρινά, αλλά η αγορά κεφαλαιοποιεί μέρος του οφέλους. Μια πραγματική πολιτική ενοικιαστών οφείλει να περιλαμβάνει διαφάνεια στα μισθώματα, πλήρη δήλωση ενοικίων, προστασία από υπέρμετρες αυξήσεις, ενίσχυση μακροχρόνιων μισθώσεων, μηχανισμούς επίλυσης διαφορών και έλεγχο της επίδρασης των επιδομάτων στις τιμές.

Το πέμπτο εύρημα αφορά τη φοιτητική στέγαση. Η Στρατηγική αναγνωρίζει ότι οι δημόσιες φοιτητικές εστίες διαθέτουν μόλις 9.200 λειτουργικές κλίνες, ενώ περίπου 200.000 φοιτητές σπουδάζουν μακριά από την κατοικία τους. Το έλλειμμα είναι τεράστιο. Η φοιτητική στέγαση, όμως, δεν είναι απλώς ζήτημα πανεπιστημιακής μέριμνας. Είναι ζήτημα πρόσβασης στη γνώση και κοινωνικής ισότητας. Κανένας νέος δεν πρέπει να στερείται τη σχολή στην οποία πέτυχε επειδή η οικογένειά του δεν μπορεί να πληρώσει το κόστος κατοικίας σε άλλη πόλη.

Η Στρατηγική ενσωματώνει ως βασικό εργαλείο την κατασκευή φοιτητικών εστιών μέσω ΣΔΙΤ, με προϋπολογισμό 737,5 εκατ. ευρώ και εκτίμηση 8.600 ωφελουμένων. Όμως η ίδια αναφέρει ότι έχουν συμβασιοποιηθεί 3 από τα 6 ΣΔΙΤ. Τα διαθέσιμα επίσημα στοιχεία για συγκεκριμένα έργα δείχνουν πολυετείς χρόνους ωρίμανσης, με έργα που εγκρίθηκαν ήδη από το 2020 να εξακολουθούν να βρίσκονται σε διαγωνιστική διαδικασία. Η Στρατηγική δεν τεκμηριώνει γιατί το μοντέλο ΣΔΙΤ είναι βέλτιστο σε σχέση με απευθείας δημόσια κατασκευή, ανακαίνιση υφιστάμενων εστιών, αξιοποίηση πανεπιστημιακών ή δημόσιων ακινήτων, ή ένα ενιαίο δημόσιο μοντέλο φοιτητικής κατοικίας. Δεν συγκρίνει κόστος ανά κλίνη, χρόνο παράδοσης, κοινωνική προσιτότητα και δημοσιονομικό κίνδυνο.

Η φοιτητική στέγαση πρέπει να ενταχθεί πλήρως στον Ενιαίο Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής και στο προτεινόμενο Ταμείο στεγαστικών παρεμβάσεων. Χρειάζεται διακριτό σκέλος «Φοιτητική Κατοικία», με χαρτογράφηση αναγκών ανά πόλη, αξιοποίηση δημόσιων και πανεπιστημιακών ακινήτων, ετήσιους στόχους νέων κλινών, δημόσια λογοδοσία και ρύθμιση των φοιτητικών ενοικίων. Τα μικρά σπίτια που αναζητούν οι φοιτητές είναι τα ίδια σπίτια που αναζητούν τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, οι νέοι εργαζόμενοι, οι χαμηλόμισθοι και η βραχυχρόνια μίσθωση. Σε συνδυασμό με την αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, δημιουργείται εκρηκτική πίεση στο πιο κρίσιμο κομμάτι της αγοράς: τα μικρά και σχετικά προσιτά διαμερίσματα. Χωρίς εστίες, χωρίς ρύθμιση φοιτητικών μισθώσεων και χωρίς περιορισμό της βραχυχρόνιας πίεσης στις πανεπιστημιακές ζώνες, το φοιτητικό επίδομα κινδυνεύει να λειτουργήσει ως επιδότηση της ακρίβειας και όχι ως προστασία του φοιτητή.

Το έκτο εύρημα αφορά την κοινωνική κατοικία. Η Στρατηγική αναφέρεται σε αυτήν, αλλά η κλίμακα των παρεμβάσεων δεν αντιστοιχεί στο μέγεθος της κρίσης. Παρεμβάσεις λίγων χιλιάδων ή λίγων εκατοντάδων ωφελουμένων μπορεί να έχουν πιλοτική ή συμπληρωματική αξία, αλλά δεν συγκροτούν εθνική πολιτική κοινωνικής κατοικίας. Το κεντρικό ερώτημα παραμένει αναπάντητο: πόσες κοινωνικές κατοικίες θα δημιουργηθούν, ποιος θα τις κατέχει, ποιος θα τις διαχειρίζεται, με ποια κοινωνικά κριτήρια, για πόσο χρόνο θα δεσμεύονται σε κοινωνική χρήση και με ποιον μηχανισμό ελέγχου.

Το έβδομο εύρημα αφορά τον θεσμικό κατακερματισμό. Η Στρατηγική προτείνει Ενιαίο Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, αλλά δεν τον συγκροτεί με την απαιτούμενη θεσμική πληρότητα. Δεν αποσαφηνίζει επαρκώς τη νομική μορφή, εάν δηλαδή θα είναι μια Ανώνυμη Εταιρεία-ΝΠΙΔ ή ΝΠΔΔ, τις αποφασιστικές αρμοδιότητες, τη σχέση με τη Δ.ΥΠ.Α, τη σχέση με την περιουσία και την κληρονομιά του πρώην ΟΕΚ, τη στελέχωση, τη χρηματοδότηση, τις εξουσίες διαχείρισης ακινήτων και τον μηχανισμό λογοδοσίας. Ένας πραγματικός φορέας στεγαστικής πολιτικής δεν μπορεί να είναι απλώς παρατηρητήριο, συντονιστής ή πλατφόρμα δεδομένων. Πρέπει να διαθέτει περιουσία, πόρους, προσωπικό, αρμοδιότητες, επιχειρησιακή ικανότητα και κοινωνικό έλεγχο.

Το όγδοο εύρημα αφορά τη Δ.ΥΠ.Α και τον πρώην ΟΕΚ. Η Ελλάδα δεν ξεκινά από μηδενική βάση. Υπάρχει ιστορικό στεγαστικό κεφάλαιο: εργατικές κατοικίες, οικόπεδα, δάνεια, δικαιούχοι, υπηρεσιακή γνώση, ακίνητη περιουσία και πόροι που συνδέονται με τις εισφορές των εργαζομένων. Η εργατική κατοικία αποτελεί τον κρίσιμο θεσμικό κρίκο που η Στρατηγική δεν ενσωματώνει με την απαιτούμενη σαφήνεια. Δεν μπορεί να συζητείται νέος φορέας στεγαστικής πολιτικής χωρίς καθαρή απάντηση για τη σχέση του με τη Δ.ΥΠ.Α και την κληρονομιά του πρώην ΟΕΚ. Δεν μπορεί να γίνεται λόγος για κοινωνική κατοικία χωρίς ρητή προστασία και αξιοποίηση της περιουσίας που συνδέεται με τους εργαζόμενους.

Το ένατο εύρημα αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση. Η Στρατηγική αναγνωρίζει την πίεση που ασκεί, ιδίως σε αστικά κέντρα, τουριστικές περιοχές, νησιά και περιοχές όπου στεγάζονται φοιτητές ή εργαζόμενοι κρίσιμων δημόσιων λειτουργιών. Όμως η απάντηση παραμένει περιορισμένη. Δεν συγκροτεί επαρκώς αποφασιστικό πλαίσιο ποσοστώσεων, χωρικών ορίων, διαφοροποιημένης φορολόγησης ή υποχρεωτικής επιστροφής κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές στεγαστικής πίεσης. Όταν εκπαιδευτικοί, υγειονομικοί, δημόσιοι υπάλληλοι, φοιτητές και νέοι εργαζόμενοι δεν βρίσκουν κατοικία, η στέγη παύει να είναι ιδιωτική υπόθεση και γίνεται ζήτημα λειτουργίας του κράτους και κοινωνικής συνοχής.

Το τελικό συμπέρασμα είναι σαφές.

Η Στρατηγική αναγνωρίζει σωστά μεγάλο μέρος της στεγαστικής κρίσης, αλλά δεν συγκροτεί με την αναγκαία δεσμευτικότητα το δημόσιο σχέδιο υπέρβασής της. Περιγράφει μια αγορά που έχει γίνει δυσβάστακτη, αλλά δεν οικοδομεί επαρκές αντίβαρο απέναντι σε αυτήν. Δεν θεμελιώνει μόνιμο δημόσιο και κοινωνικό στεγαστικό απόθεμα. Δεν επαναθεμελιώνει την εργατική κατοικία. Δεν ενσωματώνει επαρκώς τη ΔΥΠΑ και την κληρονομιά του ΟΕΚ. Δεν αξιολογεί αυστηρά τα δανειακά και επιδοματικά εργαλεία. Δεν απαντά με δεσμευτικούς στόχους για κοινωνικές κατοικίες, φοιτητικές κλίνες, προσιτά ενοίκια, κενές κατοικίες και μείωση στεγαστικής επιβάρυνσης.

Για τον ΠΑΝΣΥΠΟ, η στέγη δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως πεδίο επιδοτήσεων προς μια ακριβή αγορά ούτε ως μηχανισμός επέκτασης της δανειακής εξάρτησης. Η χώρα χρειάζεται δημόσια στεγαστική πολιτική με θεσμική συνέχεια, κοινωνικό έλεγχο, αξιοποίηση της περιουσίας της εργατικής κατοικίας, μόνιμο απόθεμα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, ρύθμιση της αγοράς ενοικίων, προστασία της φοιτητικής κατοικίας και ουσιαστική λογοδοσία.

Η Στρατηγική, όπως έχει τεθεί σε διαβούλευση, μπορεί να αποτελέσει αφετηρία συζήτησης.

Δεν μπορεί όμως, χωρίς ουσιώδεις διορθώσεις, δεσμεύσεις και θεσμική αναθεμελίωση, να θεωρηθεί επαρκές σχέδιο απάντησης στη στεγαστική κρίση.