«Σπίτι μου ΙΙ»: : Η «σχεδόν απόλυτη επιτυχία» απέναντι στους πραγματικούς αριθμούς -Σχεδόν το μισό διαθέσιμο εισόδημα για έξοδα στέγασης όσων πήραν δάνειο

ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ

«Σπίτι μου ΙΙ»: : Η «σχεδόν απόλυτη επιτυχία» απέναντι στους πραγματικούς αριθμούς -Σχεδόν το μισό διαθέσιμο εισόδημα για έξοδα στέγασης όσων πήραν δάνειο

Η κυβέρνηση μίλησε για «σχεδόν απόλυτη επιτυχία». Όταν βάζουμε όμως δίπλα-δίπλα τον προϋπολογισμό, τον μέσο δικαιούχο και την πορεία των τιμών, η εικόνα που προκύπτει είναι πιο σύνθετη — και πιο ανθρώπινη.

Λίγες ημέρες μετά την ολοκλήρωση του προγράμματος, η Κυβέρνηση επανέλαβε ένα γνώριμο επιχείρημα: η Ελλάδα είχε πάντα ιδιοκατοίκηση υψηλότερη από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, αυτή η «κατάκτηση» άρχισε να φθίνει στα χρόνια της κρίσης, και ακόμα βρισκόμαστε πιο ψηλά από την Ευρώπη. Η αριθμητική εικόνα, όμως, είναι πολύ λιγότερο καθησυχαστική απ’ όσο ακούγεται.

Μια «κατάκτηση» που εξανεμίζεται

Η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα ήταν 75,4% το 2019. Το 2025 έπεσε στο 69,4%. Έξι ολόκληρες ποσοστιαίες μονάδες μέσα σε έξι χρόνια.

Και πλέον η Ελλάδα ουσιαστικά δεν αποτελεί χώρα με υψηλότερη ιδιοκατοίκηση από την Ευρώπη. Το 69,4% απέχει μόλις 0,9 ποσοστιαίες μονάδες από τον μέσο όρο της ΕΕ, που βρίσκεται στο 68,5%. Στατιστικά και πολιτικά, η χώρα έχει πλέον συγκλίνει σχεδόν πλήρως με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Το παλιό ελληνικό πλεονέκτημα στην ιδιοκατοίκηση εξαφανίστηκε.

Αν λοιπόν ο στόχος της στεγαστικής πολιτικής ήταν να προστατευθεί και να ενισχυθεί η πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία, το ερώτημα είναι απλό:

Ο στόχος επιτεύχθηκε;

Υπάρχει ένας τρόπος να αντιληφθούμε καλύτερα το μέγεθος αυτής της μεταβολής. Η χώρα αριθμεί περίπου 4,33 εκατομμύρια ιδιωτικά νοικοκυριά. Αν εφαρμόσουμε σε αυτή την κλίμακα την πτώση των 6 μονάδων, προκύπτει ένα ισοδύναμο περίπου 260.000 νοικοκυριών που σήμερα βρίσκονται εκτός ιδιοκατοίκησης, σε σχέση με το επίπεδο του 2019. Είναι μια τάξη μεγέθους που δύσκολα αγνοείται, ειδικά επειδή η μεταβολή συνέβη μετά το 2019 — πολύ αργότερα δηλαδή από την οικονομική κρίση στην οποία συνήθως αποδίδεται.

Πηγή: Eurostat, EU-SILC

ΕΝΗΜΈΡΩΣΗ ΜΕ ΤΑ ΠΙΟ ΠΡΌΣΦΑΤΑ ΣΤΟΙΧΕΊΑ Την ίδια στιγμή, σχεδόν τρεις στους δέκα κατοίκους της χώρας ζουν σε νοικοκυριά όπου το κόστος στέγασης καταπίνει πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Το ποσοστό αυτό, γνωστό ως «στεγαστική υπερεπιβάρυνση», ήταν 28,9% το 2024 — σχεδόν 3,5 φορές πάνω από τον μέσο όρο της ΕΕ (8,2%). Η Eurostat δημοσίευσε την 1η Αυγούστου 2026 τα επόμενα στοιχεία, για το 2025: η Ελλάδα βελτιώθηκε ελαφρώς στο 26,4%, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο να πέφτει επίσης στο 7,7%. Η σχετική εικόνα, όμως, μένει αναλλοίωτη — η Ελλάδα παραμένει σταθερά πρώτη στην ΕΕ, με απόσταση από τον μέσο όρο που ξεπερνά τις τρεις φορές.

Πηγή: Eurostat, EU-SILC 2024 & 2025

Ο μέσος δικαιούχος, και ο μισός μισθός για έξοδα στέγασης

Η κυβέρνηση παρουσίασε το «Σπίτι μου ΙΙ» ως πρόγραμμα απόκτησης προσιτής πρώτης κατοικίας. Τα ίδια τα επίσημα στοιχεία μάς επιτρέπουν να δούμε πόσο προσιτή είναι, στην πράξη, η μέση κατοικία του προγράμματος.

Το προφίλ του μέσου ωφελούμενου

Χαρακτηριστικό	Τιμή
Ηλικία	38 έτη
Μέσο ετήσιο εισόδημα	21.130 €
Μέσο ύψος δανείου	120.400 €
Εμπορική αξία κατοικίας	152.100 €
Επιφάνεια κατοικίας	88,5 τ.μ.
Μέσο έτος κατασκευής	1982 (44 ετών)

Μετατρέποντας το φορολογικό εισόδημα σε καθαρό διαθέσιμο εισόδημα, ο μέσος δικαιούχος έχει περίπου 1.544 ευρώ τον μήνα. Για το δάνειο των 120.400 ευρώ — άτοκο κατά το μισό, με τη μέγιστη διάρκεια 30 ετών, ακριβώς για να μείνει η δόση όσο πιο χαμηλή γίνεται — η μηνιαία δόση διαμορφώνεται περίπου στα 438,56 ευρώ. Η δόση όμως είναι μόνο η αρχή. Προσθέτοντας ρεύμα, θέρμανση, νερό, ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, ασφάλιση, κοινόχρηστα και βασική συντήρηση, προκύπτει ένα ολοκληρωμένο μηνιαίο κόστος στέγασης.

Μηνιαίο κόστος στέγασης για κατοικία 88,5 τ.μ.

Δαπάνη	Ποσό
Δόση στεγαστικού δανείου	438,56 €
Ηλεκτρικό ρεύμα	56 €
Θέρμανση-ψύξη	75 €
Νερό & αποχέτευση	14 €
ΕΝΦΙΑ	25 €
Δημοτικά τέλη & ΤΑΠ	14 €
Ασφάλιση κατοικίας	17 €
Κοινόχρηστα	40 €
Τακτική συντήρηση	40 €
Σύνολο μηνιαίου κόστους	719,56 €

Πηγή: υπολογισμός βάσει επίσημων στοιχείων του προγράμματος

Σχεδόν 1 στα 2 ευρώ του διαθέσιμου εισοδήματος του μέσου δικαιούχου κατευθύνεται στη δόση και στα έξοδα λειτουργίας και συντήρησης του σπιτιού.

Μετά τα έξοδα για τη στέγαση απομένουν περίπου 825 ευρώ τον μήνα — για τρόφιμα, μετακινήσεις, ρούχα, υγεία, τηλεπικοινωνίες, εκπαίδευση, έξοδα παιδιών, έκτακτες ανάγκες, και ό,τι απομείνει για αποταμίευση. Είναι εδώ, ακριβώς σε αυτό το σημείο, που η συζήτηση για το δημογραφικό συναντά την πραγματική οικονομία: με ποια χρήματα θα δημιουργήσει οικογένεια ένας νέος άνθρωπος, όταν σχεδόν το μισό του εισόδημά του είναι ήδη δεσμευμένο για τη στέγη;

Υπάρχει και το ζήτημα της ποιότητας. Το μέσο έτος κατασκευής των κατοικιών του προγράμματος είναι το 1982 — ο μέσος δικαιούχος αγοράζει δηλαδή ένα σπίτι ηλικίας 44 ετών, σε μια χώρα με παλιό και ενεργοβόρο κτιριακό απόθεμα. Για πολλούς δικαιούχους η επιλογή ήταν απολύτως λογική: όταν ένα αντίστοιχο σπίτι κοστίζει ακόμη περισσότερο σε ενοίκιο, η δόση για την απόκτηση περιουσίας είναι προτιμότερη. Αυτό όμως αποκαλύπτει και το πραγματικό αδιέξοδο: πολλοί νέοι κλήθηκαν να διαλέξουν ανάμεσα σε δύο ακριβές διαδρομές — ένα ολοένα πιο ακριβό ενοίκιο, ή ένα στεγαστικό δάνειο δεκαετιών.

Από τα 2 δισ. ευρώ, συμβάσεις μόλις 1,54 δισ.

Το «Σπίτι μου ΙΙ» ξεκίνησε με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και αρχικό σχεδιασμό έως 20.000 ωφελούμενους. Στις 31 Αυγούστου 2026 ολοκληρώθηκε η συμβασιοποίηση:

14.114 δανειακές συμβάσεις, συνολικού ύψους 1,54 δισ. Ευρώ.

Η διαφορά από τον αρχικό προϋπολογισμό είναι 460 εκατ. ευρώ — το 23% του συνολικού ποσού δεν μετατράπηκε ποτέ σε υπογεγραμμένη σύμβαση. Αντί για τον σχεδιασμό των 20.000 ωφελούμενων, έχουμε 14.114 συμβάσεις: 5.886 λιγότερες, περίπου 29,4% κάτω από τον αριθμητικό στόχο. Και παρ’ όλα αυτά, το πρόγραμμα παρουσιάστηκε ως «σχεδόν απόλυτη επιτυχία».

Πηγή: Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής & Οικογένειας, Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα

ΈΝΑ ΕΡΏΤΗΜΑ ΠΟΥ ΜΈΝΕΙ ΑΝΟΙΧΤΌ Το ίδιο το επίσημο δελτίο Τύπου αναφέρει ότι εγκρίθηκαν δάνεια αξίας 1,82 δισ. ευρώ, που αντιστοιχούν —σύμφωνα με την ανακοίνωση— στο 94,5% του προϋπολογισμού. Η απλή διαίρεση όμως δίνει 1,82 / 2 = 91%, όχι 94,5%. Η διαφορά επαναλαμβάνεται αυτούσια σε όλα τα κυβερνητικά ανακοινωθέντα, χωρίς να εξηγείται ο παρονομαστής που τη δικαιολογεί.

Μια πανάκριβη αγορά, και τιμές που συνέχισαν να ανεβαίνουν

Το πρόγραμμα εξαγγέλθηκε τον Σεπτέμβριο του 2024, σε μια αγορά που βρισκόταν ήδη σε περίοδο μεγάλης ακρίβειας και περιορισμένης προσφοράς κατοικιών. Σε αυτή την αγορά διοχετεύθηκε νέα, επιδοτούμενη ζήτηση δισεκατομμυρίων. Τι ακολούθησε;

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, δείκτες τιμών κατοικιών & ενοικίων

Οι 14.114 αγορές του «Σπίτι μου ΙΙ» δεν πρόσθεσαν 14.114 νέα σπίτια στο ελληνικό οικιστικό απόθεμα — μετέφεραν υφιστάμενες κατοικίες από έναν ιδιοκτήτη σε έναν άλλο, μέσα σε μια αγορά όπου η προσφορά παρέμεινε ουσιαστικά σταθερή. Δεν αποδίδουμε το σύνολο των αυξήσεων αποκλειστικά στο πρόγραμμα — η αγορά επηρεάζεται από περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, βραχυχρόνιες μισθώσεις, ξένη ζήτηση,κενό απόθεμα και έλλειψη κοινωνικής κατοικίας. Το ερώτημα πολιτικής όμως παραμένει: όταν μια αγορά έχει ήδη περιορισμένη προσφορά, η διοχέτευση μεγάλης επιδοτούμενης αγοραστικής δύναμης στο ίδιο απόθεμα δεν δημιουργεί νέες κατοικίες — απλώς ανεβάζει την τιμή τους.

14.114 οικογένειες απέκτησαν σπίτι. Η στεγαστική κρίση όμως μεγάλωσε.

Οι 14.114 δικαιούχοι που κατάφεραν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία έχουν ένα πραγματικό, απτό όφελος. Η δημόσια πολιτική όμως δεν κρίνεται μόνο από όσους κατάφεραν να μπουν σε ένα πρόγραμμα — κρίνεται και από όσους έμειναν απέξω, όσους δεν μπορούν να δανειστούν, όσους νοικιάζουν σε ολοένα υψηλότερες τιμές, όσους εγκαταλείπουν την ιδιοκατοίκηση, και όσους, ακόμη κι όταν αποκτήσουν σπίτι, χρειάζονται σχεδόν το μισό τους εισόδημα για να το πληρώνουν.

Η συνολική εικόνα, με μια ματιά

ΙΔΙΟΚΤΗΣΊΑ & ΠΡΟΣΙΤΌΤΗΤΑ
Ιδιοκατοίκηση 2025 (πτώση από 75,4% το 2019)	69,4%
Απόσταση από τον μέσο όρο της ΕΕ (68,5%)	0,9 μον.
Ισοδύναμη απώλεια νοικοκυριών από το 2019	~260.000
Στεγαστική υπερεπιβάρυνση, Ελλάδα 2025 (ΕΕ: 7,7%)	26,4%
Μερίδιο εισοδήματος μέσου δικαιούχου για στέγη	46,6%
ΥΛΟΠΟΊΗΣΗ ΤΟΥ ΠΡΟΓΡΆΜΜΑΤΟΣ
Προϋπολογισμός χωρίς υπογεγραμμένη σύμβαση	460 εκατ. €
Λιγότερες συμβάσεις από τον στόχο των 20.000	5.886
Μέσο έτος κατασκευής κατοικίας του προγράμματος	1982
Η ΑΓΟΡΆ ΜΕΤΆ ΤΗΝ ΕΞΑΓΓΕΛΊΑ
Άνοδος τιμών κατοικιών (γ’ τρίμ. 2024 – α’ τρίμ. 2026)	+10,1%
Άνοδος τιμών παλαιών διαμερισμάτων, μέσα στο 2025	+8,4%
Άνοδος δείκτη ενοικίων (Σεπ. 2024 – Δεκ. 2025)	+12,3%

Η άλλη πλευρά του νομίσματος: τι προτείνει ο ΠΑΝΣΥΠΟ

Η πιο ολοκληρωμένη εναλλακτική πρόταση απέναντι στη σημερινή στεγαστική πολιτική έχει ιδιαίτερη σημασία επειδή προέρχεται από εργαζομένους με θεσμική μνήμη και εμπειρία στην κοινωνική κατοικία. Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Υπαλλήλων ΟΑΕΔ – τ. ΟΕΕ – τ. ΟΕΚ (ΠΑΝΣΥΠΟ), στον οποίο συμμετέχουμε εργαζόμενοι που στελέχωσαν τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας μέχρι την κατάργησή του το 2012, έχουμε καταθέσει την πρόταση «Στέγη με Στοιχεία – Εθνικό Σχέδιο Προσιτής, Κοινωνικής και Αξιοπρεπούς Κατοικίας».

Η πρόταση ξεκινά από διαφορετική λογική από εκείνη του «Σπίτι μου ΙΙ». Δίνει βάρος στην αύξηση της προσφοράς κατοικίας, στη δημιουργία μόνιμου κοινωνικού αποθέματος και στη μείωση του πραγματικού στεγαστικού κόστους για τα νοικοκυριά.

Πρώτος άξονας είναι η δημιουργία Εθνικού Παρατηρητηρίου Στέγης, με συστηματική συλλογή και διασταύρωση στοιχείων από αγγελίες, πραγματικές συναλλαγές, μισθώσεις, φορολογικά δεδομένα και έρευνες πεδίου. Η στεγαστική πολιτική χρειάζεται πραγματική εικόνα για τις τιμές, τα κενά ακίνητα, τα εισοδήματα, τη ζήτηση και τις τοπικές ελλείψεις. Χωρίς αυτή τη βάση, οι παρεμβάσεις σχεδιάζονται αποσπασματικά και αξιολογούνται κυρίως από την απορρόφηση των πόρων τους.

Δεύτερος άξονας είναι η πραγματική αύξηση της προσφοράς. Η πρόταση περιλαμβάνει εθνική απογραφή αδρανών ακινήτων, επανάχρηση εγκαταλελειμμένων κτιρίων και παλαιών επαγγελματικών χώρων, παραγωγή κατοικιών χαμηλού και προσιτού ενοικίου και ίδρυση Εθνικού Δημόσιου Οργανισμού Στέγασης και Κοινωνικής Κατοικίας. Ενός σύγχρονου ΝΠΔΔ με κοινωνική αποστολή, τεχνογνωσία, συνέχεια και δυνατότητα να δημιουργεί και να διαχειρίζεται μόνιμο δημόσιο απόθεμα κατοικιών, αξιοποιώντας και την εμπειρία του πρώην ΟΕΚ.

Τρίτος άξονας είναι η παρέμβαση στην αγορά μίσθωσης. Ο ΠΑΝΣΥΠΟ προτείνει Συμβόλαιο Προσιτής Μίσθωσης για ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν δημόσια κίνητρα, καθορισμό ζωνών στεγαστικής πίεσης με κλιμακούμενα μέτρα και, όπου η κατάσταση ξεπερνά συγκεκριμένα όρια, δυνατότητα προσωρινού περιορισμού των αυξήσεων των ενοικίων.

Η πρόταση θέτει συγκεκριμένους και ελέγξιμους στόχους: μείωση των νοικοκυριών που βρίσκονται σε στεγαστική υπερεπιβάρυνση κατά τουλάχιστον 25% μέσα σε μία τετραετία, δημιουργία τουλάχιστον 25.000 νέων κοινωνικών και προσιτών κατοικιών έως το τέταρτο έτος εφαρμογής, επανάχρηση 150 κτιρίων και ετήσιο δημόσιο απολογισμό με πραγματικούς δείκτες αποτελέσματος. Η αξιολόγηση, δηλαδή, να γίνεται με βάση το πόσο μειώθηκε το στεγαστικό βάρος και πόσες νέες προσιτές κατοικίες προστέθηκαν, όχι μόνο με τον αριθμό αιτήσεων και το ποσοστό απορρόφησης ενός προγράμματος.

Το κενό που κανένα πρόγραμμα δανείων δεν μπορεί να καλύψει.

Εδώ βρίσκεται ίσως το μεγαλύτερο διαρθρωτικό κενό της ελληνικής στεγαστικής πολιτικής. Μετά την κατάργηση του ΟΕΚ το 2012, η Ελλάδα στερείται ουσιαστικού δημόσιου αποθέματος κοινωνικής κατοικίας και μόνιμου δημόσιου φορέα με αποστολή την παραγωγή και διαχείρισή της.

Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες η κοινωνική και προσιτή κατοικία αποτελεί σταθερό τμήμα της στεγαστικής πολιτικής και λειτουργεί παράλληλα με την ιδιωτική αγορά. Στην Ελλάδα το σχετικό απόθεμα παραμένει πρακτικά αμελητέο.

Εδώ ακριβώς φαίνονται και τα όρια ενός προγράμματος όπως το «Σπίτι μου ΙΙ». Απευθύνεται σε νοικοκυριά που μπορούν να περάσουν τραπεζικό έλεγχο, να διαθέσουν ίδια κεφάλαια και να αναλάβουν μακροχρόνια δανειακή υποχρέωση. Έξω από αυτή την περίμετρο παραμένουν νέοι με ασταθή εργασία, χαμηλόμισθοι, μονογονεϊκές οικογένειες, άνθρωποι με πολύ χαμηλά εισοδήματα, φοιτητές και ηλικιωμένοι με μικρές συντάξεις.

Για αυτούς τους πολίτες η ελεύθερη αγορά ενοικίασης παραμένει ουσιαστικά η μοναδική επιλογή. Και αυτή η αγορά, όπως δείχνουν οι δείκτες που εξετάσαμε, γίνεται συνεχώς ακριβότερη.

Το πραγματικό ζητούμενο

Το «Σπίτι μου ΙΙ» έδωσε σε 14.114 οικογένειες τη δυνατότητα να αποκτήσουν κατοικία. Για αυτές τις οικογένειες το όφελος είναι υπαρκτό και σημαντικό.

Η στεγαστική πολιτική όμως πρέπει να φτάνει και εκεί όπου δεν φτάνει η τραπεζική πίστη.

Σε όσους δεν μπορούν να συγκεντρώσουν προκαταβολή. Σε όσους δεν περνούν την πιστοληπτική αξιολόγηση. Σε όσους δεν μπορούν να δεσμεύσουν το μισό διαθέσιμο εισόδημά τους για ένα σπίτι επί δεκαετίες.

Εκεί βρίσκεται η αξία της πρότασης του ΠΑΝΣΥΠΟ. Επαναφέρει στο κέντρο της συζήτησης κάτι που απουσιάζει εδώ και χρόνια από την Ελλάδα: μόνιμο δημόσιο απόθεμα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, παραγωγή νέας προσφοράς, ενεργοποίηση του κενού αποθέματος, αξιόπιστα δεδομένα και θεσμική συνέχεια.

Η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται μόνο με περισσότερη πίστωση προς μια αγορά που ήδη έχει περιορισμένη προσφορά και υψηλές τιμές.

Χρειάζονται περισσότερες κατοικίες. Χρειάζεται ένα μέρος αυτών να παραμένει μόνιμα προσιτό. Χρειάζεται δημόσια παρουσία εκεί όπου η αγορά αφήνει ανθρώπους χωρίς πραγματική επιλογή.

Το στεγαστικό πρόβλημα δεν λύνεται όταν ένας πολίτης αντικαθιστά ένα δυσβάσταχτο ενοίκιο με ένα δυσβάσταχτο στεγαστικό δάνειο. Και η επιτυχία μιας στεγαστικής πολιτικής δεν κρίνεται από το πόσο εύκολα μοιράστηκαν δάνεια — κρίνεται από το αν οι νέοι μπορούν να πληρώνουν το σπίτι τους και να τους μένουν αρκετά χρήματα για να ζήσουν, να κάνουν παιδιά και να σχεδιάσουν τη ζωή τους.