Μόλις 4.706 δάνεια σε σχέση με την αρχική ζήτηση των 36.544 αιτήσεων που υποβλήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι Μου» για την επιδότηση επιτοκίου στεγαστικού δανείου έχουν φτάσει στην «πηγή», δηλαδή έχουν εξασφαλίσει την πολυπόθητη έγκριση. Αυτομάτως, αυτό σημαίνει ότι έχει βρεθεί και το κατάλληλο ακίνητο προς αγορά, που αποτελεί και τον σημαντικό παράγοντα που δυσχεραίνει τη λειτουργία του προγράμματος, με δεδομένο ότι η ζήτηση είναι εξασφαλισμένη.

Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία από τα τραπεζικά ιδρύματα, από τις 36.544 αιτήσεις έχουν αξιολογηθεί οι επτά στις δέκα, δηλαδή 25.573. Από αυτές, προέγκριση έχει δοθεί για το 69% ή 17.606 και από αυτές έχουν φτάσει στο τελικό στάδιο και έχουν εγκριθεί 4.706. Οι υπόλοιπες αιτήσεις, ήτοι το 30%, απορρίφθηκαν, καθώς οι ενδιαφερόμενοι δεν πληρούσαν τις σχετικές προϋποθέσεις.

Υπενθυμίζεται ότι το πρόγραμμα απευθύνεται σε νέους, ηλικίας από 25-39 ετών, που ενδιαφέρονται για την απόκτηση κατοικίας, με έτος κατασκευής έως το 2007 (όχι μεταγενέστερη), επιφανείας έως 150 τ.μ. και κόστους έως 200.000 ευρώ.

Η έλλειψη ακινήτων

Όπως φάνηκε εξαρχής, τα ακίνητα που πληρούσαν τα σχετικά κριτήρια ανταποκρίνονταν στις ανάγκες/επιθυμίες των αγοραστών και ταυτόχρονα βρίσκονταν εντός των οικονομικών δυνατοτήτων τους, και δη της πιστοληπτικής τους ικανότητας, ήταν λιγοστά. Περιορίζονταν δε σε επιλεγμένες περιοχές του κέντρου και των δυτικών προαστίων και πολύ λιγότερο σε άλλες περιοχές, όπου και η ζήτηση είναι μεγαλύτερη, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια. Έτσι ερμηνεύεται και το γεγονός ότι ενώ υπάρχουν 17.066 προεγκρίσεις, ο αριθμός των δανείων που χορηγήθηκαν δεν έχει ξεπεράσει τις 4.706, δηλαδή μόλις το 27,5%.

Ακόμα όμως και αυτό το νούμερο είναι πιθανό τελικά να είναι χαμηλότερο, καθώς εκφράζονται επιφυλάξεις για το πόσα ακίνητα θα πουληθούν, δεδομένου ότι κάποια είναι πιθανό να έχουν πολεοδομικά προβλήματα, ενώ σε κάποια άλλα παρατηρούνται υπαναχωρήσεις των ιδιοκτητών, που θεωρούν ότι μπορούν να εξασφαλίσουν υψηλότερο τίμημα ή δεν επιθυμούν να περιμένουν περί τους 5-6 μήνες για να εισπράξουν το σύνολο του οφειλόμενου ποσού από την τράπεζα του δανειολήπτη.

Σημειωτέον ότι αν ο τελευταίος δεν έχει εντοπίσει το ακίνητο που επιθυμεί να αγοράσει εντός δύο μηνών από την προέγκριση του δανείου, τότε η αίτησή του ακυρώνεται.

Προκαλούνται νέες αυξήσεις

Σε πρόσφατη τοποθέτησή του, στο πλαίσιο του συνεδρίου ακινήτων Premium Real Estate Forum, ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, είχε επισημάνει ότι «σε μια αγορά που στερείται ακινήτων, είναι λάθος να δημιουργείται νέα αύξηση της ήδη υψηλής ζήτησης, γιατί με τον τρόπο αυτό και θα αυξηθούν επιπλέον οι τιμές πώλησης και προκύπτουν στρεβλώσεις».

Σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, παρότι το πρόγραμμα είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ενδεχομένως θα έπρεπε να αποτελεί μέρος ενός ευρύτερου σχεδιασμού. «Θα μπορούσαν π.χ. πρώτα να έχουν αναπτυχθεί κοινωνικές κατοικίες, είτε σε σύμπραξη με ιδιώτες είτε μέσω της αξιοποίησης δημόσιων κτιρίων και εκτάσεων, και αυτά τα ακίνητα να συνδεθούν στη συνέχεια με το πρόγραμμα “Σπίτι Μου”», ανέφερε ο κ. Ποταμιάνος.

Από την άλλη πλευρά, είναι σαφές από την ανταπόκριση στο πρόγραμμα ότι υπάρχει ένας σημαντικός αριθμός ενδιαφερόμενων αγοραστών. Επειτα από δέκα και πλέον χρόνια, έχει συσσωρευθεί μια σημαντική ζήτηση στην αγορά, που είναι πρακτικά αδύνατο να ικανοποιηθεί, είτε λόγω έλλειψης προσφοράς ακινήτων είτε εξαιτίας της αδυναμίας των ίδιων των ενδιαφερομένων να ανταποκριθούν οικονομικά, καθώς δεν διαθέτουν την απαιτούμενη αγοραστική δύναμη, ιδίως αν πρόκειται για ακίνητο εντός του λεκανοπεδίου της Αττικής.

Η εκτίναξη των τιμών

Από το 2017 και μέχρι το πρώτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική έχουν καταγράψει αύξηση της τάξεως του 70% κατά μέσο όρο, με αποτέλεσμα να είναι σχεδόν αδύνατη η αγορά ακινήτου χωρίς τραπεζικό δανεισμό, ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων και πιθανώς και οικονομικής βοήθειας από το οικογενειακό περιβάλλον.

Αφενός μεν είναι ελάχιστες οι νεόδμητες κατασκευές (περίπου 9.000 άδειες τον χρόνο), αφετέρου δε οι τιμές πώλησης των νέων διαμερισμάτων κυμαίνονται από 3.000-5.000 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, ανάλογα με την ποιότητα και την περιοχή όπου βρίσκεται η οικοδομή. Έτσι, για ένα τυπικό οικογενειακό διαμέρισμα επιφανείας 100 τ.μ. απαιτούνται κεφάλαια της τάξεως των 300.000-500.000 ευρώ, που είναι εξαιρετικά δύσκολο να βρεθούν για την πλειονότητα των ενδιαφερομένων. Σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, «θα πρέπει να αντιληφθούν ορισμένοι ενδιαφερόμενοι ότι ίσως δεν μπορέσουν να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, καθώς δεν έχουν την απαιτούμενη αγοραστική δύναμη».

Σύμφωνα με τους περισσότερους φορείς του κλάδου, το μεγάλο πρόβλημα σήμερα είναι η έλλειψη προσφοράς, η οποία έχει τροφοδοτήσει και το «ράλι» τιμών. Οπως σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος, «Το 2015 υπήρχαν περίπου 200.000-300.000 απούλητα ακίνητα όλων των κατηγοριών, που δεν μπορούσαν να απορροφηθούν εξαιτίας της απαξίωσης των κεφαλαιακών ελέγχων. Σήμερα, το πρόβλημα είναι αντίθετο, καθώς στα χρόνια που μεσολάβησαν, μεγάλο μέρος από τα ακίνητα αυτά απορροφήθηκε πλέον και δεν αναπληρώθηκε από άλλα. Ταυτόχρονα, η οικοδομική δραστηριότητα παρέμεινε χαμηλή, σε μόλις 9.500 νέες άδειες τον χρόνο, από 56.000 πριν από την οικονομική κρίση».

Το ζήτημα της συσσώρευσης

Στελέχη του κλάδου σημειώνουν και τη συσσώρευση ενός μεγάλου όγκου από τουλάχιστον 40.000-50.000 κατοικιών στα χέρια των τραπεζών και των funds και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, που προχωρούν σε ελάχιστες πωλήσεις σε ετήσια βάση. «Ας πιεστούν όσοι έχουν πολλά ακίνητα και κερδοσκοπούν, ώστε να τα διαθέσουν στην αγορά με ταχύτερο ρυθμό», τόνιζε πρόσφατα επαγγελματίας της αγοράς ακινήτων.

Ασφαλώς, είναι θετική η δημιουργία υπουργικού χαρτοφυλακίου, με αντικείμενο τη χάραξη στεγαστικής πολιτικής, μετά μία δεκαετία πλήρους απουσίας της (από την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας και μετά). Ωστόσο, ακόμα κι αν αύριο είχαν ψηφιστεί οι απαιτούμενες πολιτικές και τα σχετικά προγράμματα, θα χρειαστούν τουλάχιστον δύο-τρία χρόνια ακόμη έως ότου αποδώσουν τους πρώτους καρπούς. Στο μεσοδιάστημα, το πιθανότερο είναι οι τιμές να συνεχίσουν να αυξάνονται και η έλλειψη προσφοράς κατοικιών να παραμένει ως κυρίαρχη τάση στην αγορά.

Το 71% θέλει να αλλάξει κατοικία

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας Synergon Partners, η οποία πραγματοποιήθηκε σε πολίτες 30-50 ετών, το 71% εξέφρασε την πρόθεση αλλαγής της κύριας κατοικίας του, εντός της επόμενης δεκαετίας. Εξ αυτών, το 56% προτίθεται να αγοράσει κατοικία και μόλις το 15% να νοικιάσει. Εντός των επόμενων τριών ετών, το ποσοστό όσων σχεδιάζουν να αλλάξουν ακίνητο ανέρχεται σε 34%, με το 24% να επιθυμεί την αγορά ακινήτου. Ωστόσο, το 74% θεωρεί ότι είναι δύσκολη έως και πολύ δύσκολη η αναζήτηση και η εύρεση της κατάλληλης κατοικίας. Μάλιστα, το 15% θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης είναι πλέον απλησίαστες, με ένα επιπλέον 80% να κάνει λόγο για τουλάχιστον υψηλές τιμές.

Νίκος Ρουσάνογλου

WWW.KATHIMERINI.GR