Η μελέτη αναλύει τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα και προτείνει ένα μόνιμο, διπλό σύστημα στήριξης στεγαστικού κόστους για ενοικιαστές και δανειολήπτες πρώτης κατοικίας, με στρατηγικό στόχο η στεγαστική επιβάρυνση να μην υπερβαίνει το 30–35% του διαθέσιμου εισοδήματος και με συνολικό ετήσιο κονδύλι 1 δισ. ευρώ.
Η Ελλάδα βρίσκεται σταθερά στις πρώτες θέσεις της ΕΕ ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση, με περίπου 27–30% του πληθυσμού να δαπανά πάνω από 40% του εισοδήματός του για στέγη, έναντι 10–11% στην ΕΕ. Για τους ενοικιαστές στην ελεύθερη αγορά, ο δείκτης στεγαστικής επιβάρυνσης (housing cost overburden) φτάνει το 37,4% έναντι 18,6% στη ζώνη του ευρώ. Παράλληλα, οι νέοι 25–34 ετών που ζουν με τους γονείς τους υπερβαίνουν το 60–65% (έναντι ~30% στην ΕΕ), ενώ το 46% των νέων 15–29 ετών ζει σε υπερπλήρη νοικοκυριά, σχεδόν 20 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η άνοδος των ενοικίων (εναρμονισμένος δείκτης τιμών καταναλωτή για τα ενοίκια κατοικίας – HICP Actual Rentals ~116,4 το 2025, βάση 2015=100) και ο υψηλός δείκτης τιμής προς ενοίκιο (price‑to‑rent ≈156) επιβεβαιώνουν ότι οι πιέσεις είναι διαρθρωτικές.
Η κρίση αφορά τόσο ενοικιαστές όσο και δανειολήπτες πρώτης κατοικίας: οι πρώτοι αντιμετωπίζουν αυξανόμενα ενοίκια, έλλειψη προσιτού αποθέματος και υποδήλωση μισθωμάτων, ενώ οι δεύτεροι πιέζονται από δόσεις που συχνά ξεπερνούν το 30–35% του εισοδήματος λόγω αυξημένων επιτοκίων και εισοδηματικής φθοράς. Τα υπάρχοντα μέτρα (επίδομα στέγασης ΟΠΕΚΑ ~300 εκατ. ευρώ, «ένα ενοίκιο πίσω» ~200 εκατ. ευρώ) είναι αποσπασματικά, δεν βασίζονται σε ενιαίο δείκτη ούτε σε ρητό στόχο ποσοστού στεγαστικής επιβάρυνσης (effort‑rate), δεν καλύπτουν δανειολήπτες και δημιουργούν επικαλύψεις και αδικίες.
Κριτική στο υφιστάμενο πλαίσιο και διεθνή παραδείγματα
Η μελέτη ασκεί συστηματική κριτική στο μέτρο «ένα ενοίκιο πίσω», το οποίο λειτουργεί ως ετήσιο πρόσθετο βοήθημα (bonus) ενός ενοικίου χωρίς να μειώνει σταθερά τη στεγαστική επιβάρυνση: δεν συνδέεται με ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης (effort‑rate), βασίζεται σε δηλωμένα μισθώματα προηγούμενου έτους, δημιουργεί άδικους αποκλεισμούς λόγω περιουσιακών κριτηρίων και προσφέρει μέση μηνιαία ουσιαστική ενίσχυση κάτω των 25 ευρώ. Το προνοιακό επίδομα ΟΠΕΚΑ είναι πιο στοχευμένο αλλά περιορίζεται στους πολύ χαμηλόμισθους και δεν συνδέεται με μια συνολική στρατηγική για τη στέγη.
Στο συγκριτικό σκέλος, εξετάζονται η ολλανδική επιδότηση ενοικίου (huurtoeslag, μόνιμος μηχανισμός με περιουσιακά όρια και όρια ενοικίου τύπου ανώτατου ενοικίου αναφοράς – reference‑like όρια ενοικίου), το πορτογαλικό έκτακτο βοήθημα ενοικίου (Apoio Extraordinário à Renda, ρητός στόχος ποσοστού στεγαστικής επιβάρυνσης – taxa de esforço 35% και ανώτατο ποσό στήριξης), το ισπανικό σύστημα με τον κοινωνικό δείκτη αναφοράς εισοδήματος (IPREM – Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) και το επίδομα ενοικίου νέων (Bono Alquiler Joven, στοχευμένη ενίσχυση νέων έως 35 ετών με όριο 3×IPREM) και ο ιταλικός συνδυασμός εθνικού ταμείου στήριξης ενοικίου και φορολογικών εργαλείων (Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, bonus affitto giovani). Από αυτά εξάγονται σταθερές: μόνιμοι μηχανισμοί αντί για εφάπαξ μέτρα, στόχευση με βάση ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης (effort‑rate), σταδιακή απομείωση δικαιώματος (tapering), ανώτατα επιλέξιμα ενοίκια (reference rents), κοινωνικός δείκτης αναφοράς και σύνδεση με την πλευρά της προσφοράς.
Η προτεινόμενη ελληνική αρχιτεκτονική
Η πρόταση οργανώνεται γύρω από έναν ενιαίο, μόνιμο μηχανισμό με δύο πυλώνες:
Πυλώνας Α για επιδότηση ενοικίου (~700 εκατ. ευρώ) και Πυλώνας Β για επιδότηση δόσης/επιτοκίου στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας (~300 εκατ. ευρώ). Κοινός στόχος και για τους δύο είναι η συγκράτηση της στεγαστικής επιβάρυνσης στο 30–35% του διαθέσιμου εισοδήματος, με χρήση ενός Δείκτη Κοινωνικής Αναφοράς (ΔΚΑ) βασισμένου στη διάμεσο ισοδύναμη διαθέσιμη εισοδηματική τιμή από την έρευνα εισοδήματος και συνθηκών διαβίωσης της ΕΕ (EU‑SILC – European Union Statistics on Income and Living Conditions). Ο ΔΚΑ λειτουργεί ως «ελληνικό IPREM» (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), επιτρέποντας ζώνες δικαιώματος έως 3×ΔΚΑ και ετήσια επικαιροποίηση των ορίων.
Κεντρική αρχή είναι η σύνδεση της ενίσχυσης με το ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης (effort‑rate): το κράτος αποδέχεται ως ανεκτή στεγαστική επιβάρυνση το 30–35% και καλύπτει μέρος της διαφοράς μεταξύ πραγματικού κόστους και ανεκτού ορίου, με φθίνουσα ένταση καθώς αυξάνεται το εισόδημα. Η ενίσχυση εφαρμόζεται με σταδιακή απομείωση έως 3×ΔΚΑ, αποφεύγοντας απότομες διακοπές ενίσχυσης και προστατεύοντας και χαμηλομεσαία εισοδήματα, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης. Για τον Πυλώνα Α ορίζεται σύστημα έξι κατηγοριών ανώτατου επιλέξιμου ενοικίου (ανώτατα επιλέξιμα ενοίκια – reference rents) ανά μέγεθος νοικοκυριού και ζώνη αγοράς, ώστε η επιδότηση να υπολογίζεται πάντοτε επί του μικρότερου μεταξύ πραγματικού ενοικίου και ανώτατου ενοικίου αναφοράς (reference rent) και να αποφεύγεται η επιδότηση «υπερ‑ενοικίων».
Ο μηχανισμός συνοδεύεται από υποχρεωτική ηλεκτρονική πληρωμή μισθωμάτων και σύνδεση της ενίσχυσης με δηλωμένα συμβόλαια, ώστε να περιορίζεται η παραοικονομία στα ενοίκια, να βελτιώνονται τα στατιστικά στοιχεία και να αυξάνονται τα φορολογικά έσοδα. Πρόκειται για συνειδητή επιλογή να χρησιμοποιηθεί η επιδότηση όχι μόνο ως κοινωνικό εργαλείο αλλά και ως μοχλός πάταξης της υποδήλωσης.
Διπλός μηχανισμός, μακροοικονομική λειτουργία και δημοσιονομικά
Στο μακροοικονομικό επίπεδο, η ετήσια δαπάνη του 1 δισ. ευρώ παρουσιάζεται όχι ως απλή μεταφορά πόρων αλλά ως στοχευμένη παρέμβαση: στη ζήτηση μειώνει τη στεγαστική επιβάρυνση, απελευθερώνει διαθέσιμο εισόδημα, ενισχύει την κατανάλωση και μειώνει τον κίνδυνο κοινωνικών δαπανών λόγω στεγαστικής κρίσης· στην προσφορά και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα μειώνει τον κίνδυνο νέας γενιάς μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων (NPLs – Non‑Performing Loans) και διευρύνει τη φορολογική βάση μέσω αύξησης δηλωμένων μισθωμάτων.
Το Κεφάλαιο 10 αναλύει δύο σενάρια: βασικό (κάλυψη 1,1–1,2 εκατ. ενοικιαστών με μέση ενίσχυση 80–90 €/μήνα και 100–120 χιλ. δανειοληπτών με μέση ενίσχυση 90–120 €/μήνα, συνολικό κόστος 0,9–1 δισ.) και επεκτατικό (μέχρι 1,3 εκατ. ενοικιαστές και 130–150 χιλ. δανειολήπτες, κόστος 1,05–1,15 δισ.). Περίπου 500 εκατ. ευρώ θεωρούνται ήδη υφιστάμενες δαπάνες (ΟΠΕΚΑ ~300 εκατ., «ένα ενοίκιο πίσω» ~200 εκατ.), άρα η νέα μικτή επιβάρυνση είναι ≈500 εκατ. ευρώ. Λαμβάνοντας υπόψη μηχανισμούς δημοσιονομικής επιστροφής (αύξηση φορολογικών εσόδων, λιγότερα μη εξυπηρετούμενα δάνεια – NPLs, έμμεσοι φόροι, μείωση έκτακτων κοινωνικών δαπανών), το καθαρό ετήσιο κόστος εκτιμάται συντηρητικά σε 250–300 εκατ. ευρώ (<0,5% του ΑΕΠ).
Φορολογική δικαιοσύνη και νέα φορολογία ενοικίων
Η μελέτη αφιερώνει ειδική ενότητα στη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια, επισημαίνοντας ότι το σημερινό καθεστώς (15% έως 12.000 €, 35% από 12.001 έως 35.000 €, 45% πάνω από 35.000 €) είναι δομικά άδικο: δημιουργεί βίαια άλματα, δεν διαφοροποιεί επαρκώς μικροϊδιοκτήτες από μεγάλους εισοδηματίες και φορολογεί ευνοϊκότερα το εισόδημα κεφαλαίου σε σχέση με την εργασία. Προτείνεται νέα προοδευτική κλίμακα ανά 3.000 €, από 5% για τα πρώτα 3.000 έως 42% για εισοδήματα άνω των 45.000 €, με ήπια κλιμάκωση και ισχυρό κίνητρο πλήρους δήλωσης μισθωμάτων.
Ενδεικτικός υπολογισμός δείχνει ότι, για ετήσιο εισόδημα 6.000, 10.000, 15.000, 20.000 και 36.000 €, ο φόρος σήμερα είναι περίπου 900, 1.500, 2.850, 4.600 και 10.300 €, ενώ με την προτεινόμενη κλίμακα γίνεται 390, 810, 2.010, 3.260 και 8.230 € αντίστοιχα, υπό την προϋπόθεση πλήρους δήλωσης έως το ανώτατο ενοίκιο αναφοράς (reference rent), καταχώρισης συμβολαίου και ηλεκτρονικής πληρωμής. Σε περίπτωση υποδήλωσης προβλέπονται υψηλότεροι συντελεστές και μηχανισμός ανάκτησης μέρους της ενίσχυσης (clawback), ενώ σταθερό μέρος των πρόσθετων εσόδων δεσμεύεται να επιστρέφει στον μηχανισμό στήριξης ως «κοινωνικό μέρισμα διαφάνειας». Έτσι, η στεγαστική πολιτική συνδέεται με ένα «συμβόλαιο με τους μισθωτούς» και μια πιο δίκαιη κατανομή φορολογικού βάρους.
Στα συμπεράσματα, η μελέτη τονίζει ότι η ελληνική οικονομία στηρίζεται διαχρονικά στην παραοικονομία και στην άνιση κατανομή φορολογικού βάρους, όπου οι μισθωτοί και οι δημόσιοι υπάλληλοι δεν μπορούν να αποκρύψουν εισόδημα, ενώ ένα μέρος των αυτοαπασχολούμενων και των ιδιοκτητών διατηρεί αδήλωτα έσοδα. Η προτεινόμενη αρχιτεκτονική δεν αποδέχεται αυτή την ασυμμετρία ως «φυσική κατάσταση», αλλά χρησιμοποιεί την επιδότηση, τον ΔΚΑ, τα ανώτατα επιλέξιμα ενοίκια (reference rents), την υποχρεωτική ηλεκτρονική πληρωμή και τη νέα φορολογία ενοικίων ως εργαλεία φορολογικής δικαιοσύνης.
Ως Πανελλήνιος Σύλλογος Υπαλλήλων ΟΑΕΔ–τ. ΟΕΕ–τ. ΟΕΚ, υπογραμμίζουμε ότι οι εργαζόμενοι δεν είναι μόνο αποδέκτες, αλλά και παραγωγοί πολιτικής: με αυτή την τρίτη κατά σειρά μελέτη για τη στέγαση συγκροτούμε μια πλήρη ανάλυση του στεγαστικού προβλήματος , στοχεύοντας σε ένα μόνιμο, δίκαιο και λειτουργικό σύστημα στήριξης υπέρ της κοινωνικής πλειοψηφίας.
