Η Ελλάδα βρίσκεται σήμερα αντιμέτωπη με μία από τις πιο έντονες στεγαστικές πιέσεις στην Ευρώπη. Οι τιμές κατοικίας στην Αττική έχουν αυξηθεί σωρευτικά πάνω από 20% τα τελευταία χρόνια, ενώ η χώρα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό νοικοκυριών στην ΕΕ που δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη. Σε αυτό το περιβάλλον, η μελέτη εξετάζει τον ρόλο του προγράμματος Golden Visa στην αγορά ακινήτων και στη διαμόρφωση της στεγαστικής πραγματικότητας.
Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι τον Ιανουάριο του 2026:
-
υπάρχουν 28.589 άδειες μόνιμου επενδυτή,
-
52.972 άδειες μελών οικογενειών,
-
δηλαδή συνολικά 81.561 άδειες Golden Visa.
Ο συνολικός αυτός αριθμός αφορά άτομα και όχι ισάριθμα ακίνητα, καθώς κάθε επενδυτής μπορεί να συνοδεύεται από μέλη οικογένειας. Η μελέτη δείχνει ότι αντιστοιχούν περίπου τρεις άδειες διαμονής για κάθε έναν επενδυτή, γεγονός που σημαίνει ότι η πραγματική σύνδεση με την αγορά ακινήτων αφορά κυρίως τον αριθμό των επενδυτών.
Παράλληλα, υπάρχουν 39.182 εκκρεμείς αιτήσεις Golden Visa, εκ των οποίων 11.147 αφορούν επενδυτές και συνδέονται άμεσα με επενδυτικές κατοικίες που έχουν ήδη αγοραστεί ή δεσμευτεί.
Η Αττική στο επίκεντρο
Η μελέτη καταγράφει έντονη γεωγραφική συγκέντρωση του προγράμματος:
-
περίπου 78% των εκκρεμών αιτήσεων επενδυτών βρίσκεται στην Αττική,
-
γεγονός που αντιστοιχεί σε χιλιάδες επενδυτικές κατοικίες στο λεκανοπέδιο.
Αυτό σημαίνει ότι ακόμη κι αν σταματούσαν σήμερα οι νέες αιτήσεις, το ήδη υπάρχον «απόθεμα» αιτήσεων θα συνεχίσει να παράγει νέες άδειες και επενδυτικές κατοικίες για αρκετά χρόνια.
Η Golden Visa ως μηχανισμός επενδυτικής ζήτησης κατοικίας
Η μελέτη επισημαίνει ότι η ελληνική Golden Visa βασίζεται κυρίως σε παθητικές επενδύσεις σε ακίνητα ή χρηματοοικονομικά προϊόντα, χωρίς υποχρέωση δημιουργίας θέσεων εργασίας ή παραγωγικής δραστηριότητας.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η εξαίρεση που επιτρέπει επενδύσεις 250.000 ευρώ για μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες, ακόμη και σε περιοχές όπου για τις κανονικές κατοικίες ισχύουν πολύ υψηλότερα όρια. Η ρύθμιση αυτή έχει οδηγήσει σε μαζικά έργα μετατροπής γραφείων και παλαιών κτιρίων σε επενδυτικά διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά.
Στεγαστικές και κοινωνικές επιπτώσεις
Η ανάλυση δείχνει ότι η συγκέντρωση επενδυτικών αγορών κατοικίας:
-
ενισχύει την άνοδο των τιμών αγοράς και ενοικίων,
-
μειώνει τη διαθεσιμότητα προσιτής κατοικίας,
-
εντείνει την εκτόπιση κατοίκων από γειτονιές του κέντρου της Αθήνας.
Σε μια χώρα όπου τα νοικοκυριά ήδη δαπανούν από τα υψηλότερα ποσοστά εισοδήματος για στέγη στην Ευρώπη, η μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο επιβαρύνει περαιτέρω τη στεγαστική κρίση.
Η μελέτη καταλήγει ότι το πρόγραμμα Golden Visa, στη σημερινή του μορφή, λειτουργεί κυρίως ως μηχανισμός επενδυτικής ζήτησης στην αγορά ακινήτων και όχι ως εργαλείο παραγωγικής ανάπτυξης. Για τον λόγο αυτό προτείνεται επανεξέταση του πλαισίου, με έμφαση στην προστασία της κατοικίας και στην ανάπτυξη πολιτικών προσιτής και κοινωνικής στέγης.
